نهــــــــــــاية مشكلــــــــــــــــــة الإسكــــــــان الآن – فى البلاد
بقلم المهندس/ نبيل محيسن
مشكلة الإسكان مشكلة وهمية فى مصر لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالى كظاهرة وتلك المشكلة هى السبب الخفى لمشاكل مصر كلها وتدل كل الأحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هى صرخة المحتاجين بحثا عن المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحتة بدليل أن كل الأحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففى عام 1986 كان عدد الشقق الفارغه 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة فى حين الأحيتاج السنوى ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة وفى حين أن الأحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 الف عقد زواج سنوى أى لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالى 6 سنوات قادمة أى أن مشكلة الإسكان بسبب عدم أستغلال الشقق وليس بنقصها .
مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففى الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % فى لندن خلال السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع فى إحدى المدن الإنجليزية التى تتمتع بالحكم الذاتى من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير فى بنود التكاليف الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني فى هامش الربح نفسه .
وفى الدول الأشتركيه يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما يملكه أى أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما مازاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة فى حالة عدم الأستغلال بيعا أو تأجيرا .

وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم والمعدة لكن لايفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانه المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالى كبير على راغبى البناء وكذلك أيضا السيكلوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين الحالية لاتفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الأحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية .
هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطه الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء لذا يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه وهى كالتالى :-
– ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغه وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء وكذلك الأراضى الغير مستغله .
– التأمين الذى يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند أنتهاء العلاقه الإيجاريه .
– ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة .
ـ - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة .
– قيمة إيجار المبانى التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضى فى المدن الجديدة ومنحهم قروض .
وبالنسبه للفرد يستطيع البناء من خلال الأقتراض من صندوق الإسكان – أو بواسطة مشاركة المستأجر – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح .

قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونيه لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجريين أنما يجب تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ولأن للدولة والمستأجريين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنيه .
القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) ومثله فى السعودية ودول الخليج الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند التجديد ...باطلة....... و....ربا....... لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتقوم وزارة الإسكان فى 1/1، 1/7 من كل عام بإعلان تلك القيمة بناءا على سعر تلك الأوزان فى الأسواق وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
المفهوم العام لبنود ورقة العمل :-
– تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودى يدل موقعه وتدون الشقه فى السجل العقارى وأيضا أسم المالك والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل منهم .
– يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها .
– تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزيه تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو المستأجر للشقه دفع المتم للقيمة الواجبة فى حالة الأستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الأستهلاك أعلى من القيمة لا يدقع شيىء .
– وجب على المستأجريين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء العلاقه الإيجارية .
– قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
- بالنسبه للمساكن القديمه تكون تحت تأثير علاقتين إيجارتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هى العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجاريه من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقه المثيله لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيله لها من حيث المساحة .
– أصحاب الشقق فى المدن الجديدة والتى عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأى شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجاريه لصندوق الإسكان مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقه ربع قيمة الشقه نقدا .
– يحق لأى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك .
- إنشاء جمعيات إقتصاديه وإجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين فى المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوى بين صندوق الإسكان وخدمة المجاورة وأرباح للقاطنين فى المجاورة وكذلك لاحقا فى الوادى العجوز .
– خيارات مقدمة .
أ – يجوز لمالك أى عقار فى الوادى العجوز التنازل عن عقاره مقابل أرض كاملة المرافق فى المدن الجديده وقرض حسن كامل وإيجار منزله لمدة 10 سنوات و تؤؤل الملكيه بعدها لصندوق الإسكان .
ب – يجوز للمستأجريين القدامى تأجير شققهم لأى شخص يريده المؤجر مقابل القيمة الإيجارية الجديدة على أن تيقى العلاقة بين المستأجر الأول والمالك كما ورد فى البند (6 ) وتظل هذه العلاقة لمدة 20 سنة بعدها تنتهى علافة المستأجر الأول بالمالك .
ج – يعطى لصاحب أى عقار فى الوادى العجوز السماحية لهدم منزله وإعادة بنائه فى خلال فترة 5 سنوات الأولى فقط بشرط إعادة تسكين المستأجرين ومراعاة شروط تنظيم الطرق بغض النظر كانت أرض المنزل حكر أم لا .

دور ورقة العمل كبير فى حل مشاكل البلد بعيدا عن ميزانية الحكومة بل هى تقضى على الأقل على 40% من مشاكل البلاد وهى تنقل دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين وتسعى لتهذيب الأستثمار العقارى لأنه قطاع خدمى داخلى ولان تسييد هذا القطاع مفسدة أقتصادية وإسكانيه وكذلك ترفع الورقة شعار " القرية لفلاحيها " لأن التعدى على المتخللات والأراضى الزراعية مذبحة أقتصادية وتدرء الورقة مخاطر جمة تهدد الأمن القومى وتسبب سيولة مروريه وتلك الورقة متوافقه تماما مع أحكام الشريعة الأسلامية وبنود الدستور وتقضى على الكثير من مشاكل الزراعة والصناعة والسياحة وتحدث ثورة فى مجال المحليات ويقضى على الكثير من المحرمات والقضايا القانونيه ويستحدث نظام بريدى ليس له مثيل فى العالم ويقضى تماما على غلاء الأسعار وهى أكبر مشروع حضارى يقضى على الهوالك الأقتصاديه .


هذا مفهوم كتاب ( كتاب نهاية مشكلة الإسكان الآن )

حارس الليل

الله يعطيك العافيه على الموضوع

نبيل محيسن

يمكن تنزيل الكتاب من الروابط الاتيه:
الرابط الاول
http://rapidshare.com/files/77320385...___1604___1577

الرابط الثانى
http://www.badongo.com/file/6008692

××××××××××× يمنع وضع روابط تتطلب التسجيل

وانني مؤلف هذا الكتاب، وعلى استعداد لتوكيل أي دار نشر لاعادة نسخه مجانا فى أي بلد،
ولا أريد شىء مطلقا سوى التعميم، لعمل توكيل بالنسخ فقط دون المطالبة بأي شىء من ثمن الكتاب وهذا لوجه الله سبحانه وتعالى،
لكي اؤكد للعالم تفوق الاقتصاد الإسلامي على النظم الاقتصادية الأخرى .
وأتمنى من كل مؤمن بالاقتصاد الإسلامي أن ينشرهذا الكتاب ويناقشه لانه انتصار واضح وصريح للاقتصاد الاسلامي .
وإنني قمت بطباعة ألف نسخة فقط من الكتاب لكى أرسلها مجاناً لصناع القرار والمسئولين .
جزاكم الله خيرا .
رقم النقال فى مصر :0020103656233

احمد خميس

نبيل محيسن

الحلقه الاولى من الكتاب
نـهايــة مشكلة الاسكــان الآن – فكر عالمى جديد

أقوى مشروع حضاري في مصر لهذا القرن ( اقتصاديا – اجتماعيا- امنيا – دينيا)

مشكلة الإسكان في مصر مشكلة وهميه بدليل إن كل الإحصائيات الرسمية دلت على إن عدد الشقق أكثر من عدد الأسر دوما على سبيل المثال في إحصاء سنة 2006 عدد الشقق المغلقة والخالية اكثر من 7.8 مليون شقه ( 2.133.019 شقه مغلقه 5.766.065 شقه خاليه) في حين إن الاحتياج المصري السنوي ربع مليون شقه اى عندنا حاجتنا من السكن لمدة 30 عاما قادمة
( إذا ظل الاحتياج السنوي ثابت ) دون أن نرفع حجر واحد والمصريون يشغلون فقط 6% من أراضى مصر و أكثر شيء برع فيه المصريون هي البناء والعمارة ( قطاع الإسكان لا يحتاج إلى تكنولوجيا عالية ) وكذلك الاستثمار العقاري يشغل أكثر من 60% من الاستثمار الكلى لمصر و يكفى إن نعرف أيضا انه انفق على العشوائيات أكثر من 200 مليار جنيه اى حتى الناس العاديين معهم أموال وكذلك مواد البناء متوافرة في مصر ومدام الجانب الهندسي والمادي متوفر فلماذا الأزمة ؟ .
الأزمة تكمن فى الجانب التشريعي .
كل دول العالم الغنية والفقيرة تعانى من مشكلة الإسكان رغم توفر العديد من الشقق وتوفر الإمكانيات المادية والهندسية لكن ينقص تلك الوفرة الهندسية والمادية تشريع ينهى تلك المشكلة ويعالج أسباب وجودها ويضع الإسكان في موضعه الصحيح .
وهذا التشريع هو ما سنتناقش حوله هو ورقة عمل " نهاية مشكلة الإسكان الآن – فكر عالمي جديد " وقد نالت إشادة السيد وزير العدل ومجمع البحوث الاسلاميه وبعض مسئولى وزارة الاسكان وأرجو من المهتمين بتلك القضية المصيرية إن نتبادل معهم النقاش .
وتدل الأرقام العالمية التالية على خطورة تلك المشكلة فى العالم واليكم بعضها
يوجد 600 مليون شخص في العالم يسكنون في منازل تهدد صحتهم بل وحياتهم
يوجد 100 مليون شخص بلا مأوى .
يوجد 40% من سكان الدول النامية يتمتعون بالمرافق الصحية السليمة ( اى ما يزيد عن 2.5 بليون شخص ) .
يوجد من 1.5 إلى 2.5 فرد بين كل 1000 فرد فى أمريكا بلا مأوى ونم طرد مليون امريكى من سكنهم في العام السابق .
يوجد من 4الى 12 فى كل 1000 فرد فى فرنسا وألمانيا وانجلترا بلا مأوى .
مفهوم السكن
1- مفهوم السكن فى الإسلام
اشتقت كلمة المسكن من فعل سكن والسكون هو السكون والطمآنينه وحدد القرآن وظيفة البيت فى سورة النحل " والله جعل لكم من بيوتكم سكنا " .
1-1 وأكد الإسلام على خصوصية السكن للأفراد ومكان الراحة حيث أكد على حق السكن اجتماعيا وأوجب مراعاة حقوق الجار حيث أوصى الرسول الكريم " لا تستطل عليه بالبناء " اى لا تزيد على جارك بالبناء الا بإذنه اى الجار .
1-2 اشترط في إحياء الأرض والموات ان تكون بعيدة عن العمران وبإذن الوالي حتى لا يضيق الجار على جاره .
1- 3 طالب الإسلام بعدم التباهي والتعالي والبهرجة فى السكن ويمكن استدلال ذلك في قوله تعالى سورة الزخرف( الآيات33-35 ﭧ ﭨ ﭷ ﭸ ﭹ ﭺ ﭻ ﯵ ﯶ ﯷ ﯸ ﯹ ﯺ ﯻ ﯼ ﯽ ﯾ ﯿ ﰀ ﰁ ﰂ ﰃ ﰄ ﰅ
ﰆ ﰇ ﭑ ﭒ ﭓ ﭔ ﭕ ﭖ ﭗﭘ ﭙ ﭚ ﭛ ﭜ ﭝ ﭞ ﭟﭠ ﭡ ﭢ ﭣ ﭤ ﭥ ﭼ وذكر فضيلة الشيخ محمد متولى الشعرواى فى خواطره حول الآيه ( ﯤ ﯥ ﯦ ﯧ ﯨ ﯩ ) الشعراء الآية 128 ان قوم هود كانوا يتطاولون فى البنيان ويبدعون فى زخرفتها فعد القرآن هذا عبثا .
1-4 أوصى بعدم جواز البناء فى الأماكن المميزة كالسواحل والأنهار لقوله سبحانه وتعالى " حتى لا تكون دولة بين الأغنياء" و كما أفتى الإمام السيوطى بعدم الجواز بالبناء على الأنهار والمحيطات .
1- 5 السكن يعتبر ضرورة فقط لقول الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .

ب – مفهوم السكن من وجهة نظر دوليه
أقرت اللجنة الدولية المعنية بالحقوق الاقتصادية والاجتماعية فى اجتماعاتها السادس عشر فى عام 1991 حول مفهوم السكن .
" إن حق الإنسان في السكن الملائم ناتج عن حقه في الحصول على مستوى معيشة مناسب يتسم بأهمية أساسيه فى التمتع بكل الحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية "
ورأت اللجنة إن الحق فى السكن ينبغي إلا يفسر تفسيرا ضيقا أو تحديدا يجعله مساويا على سبيل المثال للمأوى والذي يتوفر للمرء بمجرد وجود سقف فوق رأسه أو يعتبر المأوى على وجه الحصر سلعه بل ينبغي النظر إلى هذا الحق باعتباره حق المرء فى إن يعيش في مكان آمن وسلام وكرامه .
وتجدد اللجنة بعض جوانب هذا الحق :-
-الضمان القانوني لشغل المسكن ( توفير كل سبل الحماية ضد عمليات الإخلاء القسرى او تهديدات ) .
-القدرة على تحمل التكلفة ( ان تكون كلفة السكن معقولة تقريبا تعادل 10% من الراتب ) .
-إتاحة إمكانية الحصول على سكن ( أن الشخص للشخص القدرة على إنشاء سكن تقريبا يعادل 40% من الثروة ).
-الموقع ( إن لا يكون المكان ملوثا – سهولة الوصول إلى مكان العمل – توفر المرافق العامة والاجتماعية ( .
-السكن الملائم من الناحية الثقافية ( مراعاة الهوية والتنوع الثقافي لجماعات السكان ) .
-توفير الخدمات والمرافق ( مثل مياه الشرب والصرف الصحي – كهرباء – مواصلات ).
ج- من الجانب الاقتصادي
الإسكان هو قطاع اقتصادي خدمي داخلي لا يصدر للخارج .
دور ورقة العمل وتطبيقها الصحيح لمفهوم السكن .
1-تحول دول الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين اى إن الدولة ستقوم بدور المقرض بقرض حسن فى الفترة الأولى اساسا ثم كذلك أيضا هي الموفرة للأرض فيما بعد بغرض ان لا يبنى الشخص من أصل ماله إنما بقرض حسن بدون فوائد على أقساط مناسبة .
2-تقر وتعمل ورقة العمل على ان السكن ضرورة فقط دون تحديد للملكية أو للإيجار أو لعدد مرات الاقتراض وليس على المسكن اى أعباء تذكر في حالة الاستخدام سواء بواسطة المالك أو عند تأجير الوحدة السكنية ( ورقة العمل لا تقر ضريبة السكن والمعروفة بالعوايد لأنها غير منطقيه أو شرعيه الآن ) إنما يأخذ فقط ضريبة الدخل فى حالة الإيجار فقط .
3-وبالنسبة للضمان القانوني سيتم إعطاء اى قطعة ارض أو شقه رقم كودى وشهادة بيانات لا يجوز التعامل مع الوحدة إلا من خلال شهادات البيانات الواجب استخراجها من السجل العقاري .
4-بالنسبة للإيجار ورقة العمل لا ترغب في وجود نظام الإيجار عمليا رغم أنها لا ترفضه تشريعيا وحتى مع تطبيقها فأن ورقة العمل تقترح صيغه إيجاريه عادله لطرفى العلاقة الإيجاريه .
5-ورقة العمل ستعيد تصميم البلاد على شكل مجاورات يتوسطها سنتر اقتصادي اجتماعي خدمي ثقافي يديره القاطنين في الحي فقط مما يوفر بيئة اجتماعيه وثقافية واقتصاديه بناء على رغبات الساكنين .
6-ورقة العمل تطبق مبدأ أينما يكون العمل يكون السكن وهى أحسن مشروع للقضاء على الازدحام لأنها تقوم على إعادة توزيع السكان وتفريغ الوادي القديم ( العجوز ) .
7-ورقة العمل تحول دور الدولة إلى دور التمكين سيتيح للسكان البناء أينما يريدون وبالشكل الذي يرغبون به وفيه.

القافله

بارك الله فيك

مووونا

نبيل محيسن

اشكركم جميعا وبارك الله فيكم
الحلقة الثانيه
أسباب مشكلة الاسكان ودور ورقة العمل
1- تغيير نمط البناء
لم تظهر مشكلة الإسكان في العصور السابقة نظرا لاعتماد الأشخاص على الخامات المحلية الغير مصنعه كالأحجار والطين والأخشاب واستعمال أدوات بناء يدوية وتسبب اعتماد الناس على الخامات المصنعة والمعدات الحديثة في تحميل الناس والدولة أعباء ماديه عالية .
دور ورقة العمل انها ستقدم قرض حسن بدون فوائد للراغب فى البناء .
2- السيكلوجيه الاقتصاديه
القطاعات الاقتصادية الاساسيه في حياة الناس هى الصناعة والزراعة والتجارة فنجد أنفسنا كعرب نحتقر الصناعة وكذلك المصانع فى أوطاننا ما هي إلا ورش كبيرة وابتعاد الناس عن الصناعه ناتج من وجود مخاطرة بها .
بالنسبة للزراعه فمصر دولة صحروايه لأن 95% من مياها ( نهر النيل ) تأتى من الخارج والباقى 5% ( أمطار وسيول وآبار )
وقد قال السيد وزير الرى المصري أن حد الفقر المائى العالمى هو 1000 متر مكعب سنويا وان نصيب المواطن المصرى سنة 2050 سيصل من 400 إلى 600 متر مكعب وبالتالي لا نستطيع الاعتماد على الزراعة كمصدر للاقتصاد إنما فقط للاكتفاء الذاتي فقط
وبالنسبة للتجارة اذا لم يكن لديك صناعة او تجارة فبماذا تتاجر .
لذا لجأ الناس الى التنمية العقارية كقطاع مأمون دون مخاطر
ودون ضرائب مجحفة ولأنه يحقق ربح يصل الى 300 % وكذلك اعتبار الدولة ان الاستثمار العقاري هو قاطرة التنمية فلذلك فإن هذا نمو القطاع سيحدث كارثة كبرى على مستقبل البلاد لجذبه أموال من القطاعات الأخرى .
ورقة العمل ستؤدى إلى تهذيب الاستثمار العقارى ثم قتله ثم وأده
3 -وضع صيغ إيجاريه غير مناسبه
يوجد نوعان من صيغ الإيجار
أ*- العقد ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة ( القانون القديم )
وعيبه انه مع كساد العمله تضعف قيمة الإيجار سوقيا ولا تجعل المالك قادر على استعادة ماله حين الاحتياج له .
ب*- العقد المحدد المدة ومتغير القيمة النقديه
هو سليم من الناحية الدينية والقانونية فى الفترة الاولى لكن الزيادة عند التجديد باطلة وربا وكذلك عدم وجود الطمآنينه والآمان للمستأجر عند انتهاء العقد .
ورقة العمل ستضع صيغة إيجاريه عادلة بين المؤجر والمستأجر وتربط القيمة الإيجاريه بوزن سلع بما يسمى الجنيه الإيجارى العقارى .
4- وصول بعض المقاولين إلى مراكز صنع القرار والتشريع
بات من مصلحتهم بقاء المشكلة وأشاعوا دائما بوجود نقص كبير فى أعداد الشقق رغم ان معظم الإحصائيات أوضحت ان عدد الشقق الخاليه والمغلقه دوما اكبر من عدد الاسر .
ففى إحصاء سنة 1976كان عدد الاسر 6.946.391 أسرة بينما عدد الوحدات السكنيه 7.311.139 وعدد السكان 36.626.704 مليون نسمه وفى أحصاء 1986 كان عدد السكان 48.254.238 نسمة وعدد الوحدات السكنيه 11.253.299 ( اى بزيادة 4 مليون وحدة سكنية خلال 10 سنوات من 1976 إلى 1986 ) وكان عدد الوحدات المغلقه 1.8 مليون وحدة سكنيه .
وزادت نسبة زيادة المنشآت من احصاء 1996 إلى 2006 بنسبة47.54% .
ورقة العمل ستطبق حديث الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .
5- زيادة نسبة الإستثمار العقارى مقارنة بالأنشطة الإنتاجية الأخرى
كلما زاد ضخ الدولة والناس للأموال فى الاستثمار العقاري ستتعقد مشكلة الإسكان وذلك لإنه سيزيد التكالب على مواد البناء وبالتالي رفع أسعارها وبالتالي ترتفع أسعار الشقق تمليكا وإيجارا وأيضا يؤدى الى ضعف القطاعات الانتاجيه الأخرى مثل الصناعة والزراعة مما سيضعف دخل الفرد والميزان التجارى للدوله وضعف العملة المحلية وعندها يكون من الصعب الحصول على شقة تمليكا او إيجارا والدليل على ذلك توصيات لجنة قومية لوضع السياسة القوميه للإسكان عام 1979 قالت :-
ا- ينبغى الا يتعدى حجم الاستثمار المخصص للإسكان 30 % من الناتج القومى فى نهاية الخطة الخمسية .
ب- يجب تحديد حصة الإسكان من الناتج القومي على النحو الذي لا يؤدى إلى الإخلال باحتياجات القطاعات الاقتصادية الأخرى وحتى لا يكون تغطية حاجة من حاجات المجتمع مهما تكن أهميتها على حساب الحاجات الأخرى وبحيث لا يؤدى ذلك إلى خلل في اتجاهات الإنتاج في المجتمع ككل بما ينعكس اثره على البرامج الإسكانيه نفسها .
ورقة العمل ستجعل السكن ضرورة فقط وخفض الاستثمار العقارى عن مستوى الاستثمار الزراعى والصناعى بدليل انه فى االستينات رغم ان القيمة الايجارية كان أغلى من القيمة الايجارية الحالية على اساس الثمنيه الا انه لم تكن مشكلة الاسكان محسوسه بسبب تركيز الدوله على الصناعه وارتفاع قيمة العملة المحلية .
6- قيام الدول بدور التأمين للسكن
دول العالم كلها فشلت فى تأمين السكن لعدم قدرتها المادية ( والدليل على الضعف المادى فى مصر هو الانخفاض الحاد فى حجم قروض الإسكان التى تراجعت من قرابة 2100 مليون جنيه من 91-1992 إلى حولى 550 مليون جنيه 95-1996 وإلى عجز الحكومة المصرية عن تلبية بناء المبانى الاقتصادية حيث ان مشاركة القطاع الحكومى على مدار الفترة من 1981 – إلى 1984 قد اقتصر على بناء 120 الف وحدة سكنية وايضا سوء نظام التخصيص بالإضافه لعدم تناسب الكثير من المنشأت منها مع ثقافات البعض والاختلاط الغير متناسب بعضهم ببعض فى قالب واحد بالإضافة فى ما مضى كانت الدولة هى المسئولة عن إنشاء المشروعات والصناعات فكانت تخطط السكن اينما يكون العمل وإنما الآن وفى عالم العولمة الاقتصادية السائدة وتدخل القطاع الخاص و أوجد نظام التخصيص من جانب الدولة لوجود سكن بلا ساكن .
ورقة العمل تحول دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين .
7 - تركيز الانشطه الصناعية والتجارية فى اماكن معينه
الانسان يبحث اولا عن مكان رزقه وعندما يجده يسكن بجواره لان القاعدة تقول "اينما يكون العمل يكون السكن " وهذا أوجد بالطبع كثافة سكانية عالية فى المناطق الصناعية مثلما حدث فى مدينة 6 اكتوبر والدليل على ذلك ايضا نسبة توزيع السكان فى بعض محافظات الجمهوريه نجد ان 47 % من سكان مصر يتركزون فى 5 محافظات فقط واهمها القاهرة لوجود الصناعة والعديد من الاعمال .
ورقة العمل تعمل على إعادة توزيع السكان والأعمال .
8 – تدخل المستثمر الاجنبى ( الصديق المتوحش)
قال رئيس مجلس إدارة شركة معمارية وافدة على مصر " اننا جئنا كمستثمرين ولسنا مؤسسة اجتماعية إنما حل مشكلة الإسكان هو مسئولة الحكومة " ووجودهم فى السوق يزيد من التكالب على مواد البناء وزيادة أسعارها وبالتالي يرتفع سعر العقارات وفى النهاية يربحون أموال من بلادنا لبلادهم وهذا يؤثر بالسلب على الميزان التجاري بين الدول والدليل على ذلك ما يفعله الإخوة العراقيين فى مدينة 6 أكتوبر .
ورقة العمل تجعل صناعة العقار وملكيته محليا إنما تسمح فقط بالتأجير للأجانب .
9 – تدخل البنوك فى النشاط العقارى عموما .
البنوك ككيان اقتصادى قائم على أموال المودعين وهؤلاء المودعين يأخذون على أموالهم فائدة بنكية فلذا البنك يأخذ من المقترض العقارى فائدة اكبر مما يزيد قيمة العقار تمليكا او إيجارا عن المفروض.
ورقة العمل ستعطى قرض حسن بدون وعلى أقساط مناسبة.
10 – تدخل الدول فى العلاقات الإيجاريه بالتسعير او التأميم
كثير من الدول عند حدوث الأزمات تتدخل فى العلاقات ام بالتسعير حتى فى الدول المتقدمه مثال ذلك المانيا هناك حد أقصى للقيمة الإيجارية وفى دولة الأمارات الحد الأقصى لزيادة الإيجارات 7% وفى اثناء الحرب العالمية الثانية جمدت الحكومة المصرية القيمة الإيجارية بل سمجت بامتداد العقود الإيجازية وتم تقنين هذة الأوامر العسكرية فى القانون رقم 21 لسنة 1947 وبعد قيام الثورة سنة 1952 قامت بتخفيض القيمة الإيجازية ثلاث مرات ( القانون رقم 199 لعام 1952 – القانون رقم 55 لعام 1958 – القانون 168 لعام 1961 ) وأممت ثلاث شركات عقارية .
ورقة العمل لا تسعر العقارات او الشقق سواء ايجارا او تمليكا .

الحل المقترح لحل مشكلة الاسكان يرتكز على ثلاث مرتكزات:-
اولا : صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان
بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .
ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها
وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء
قرض حسن بدون فوائد على اقساط .
ثالثا : تحول تدريجى وسلس من الحالة الإسكانية الحاليه الى
الوضع المقترح .

نبيل محيسن

الحلقة الثالثه : قانون الايجار القديم
1- قوانين الإيجارة
أ- القانون القديم ( ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة)
هذا القانون صحيح من الناحية الدينيه والقانونية ( ما عدا تخفيض القيمة الايجارية التي تمت سنة 1952 ، 1958، 1961 وكذلك عدم مقدرة المؤجر على استرداد عقاره عند الاحتياج اليه بيعا او سكنا ) .
أسباب صحة هذا القانون
قانونيا :
تلك العلاقة نشأت بناءا على قانون صادر من الدولة وتحت مظلة قانونية .
دينيه:0
الإجارة وكما عرفها الفقهاء هي منفعة السكن بعوض فجعلوا العقد مسلط على المنفعة اى جعلوا المنفعة أساسا لتقدير الأجرة وقالوا إن تمليكا من المالك للمستأجر منفعة سكن ومن المستأجر للمؤجر مال وذلك استنباطا من قوله عز وجل "فإن ارضعن لكم فأتوهن اجورهن " والمالك الذى يؤجر يسمى مؤجرا والطرف الآخر مستأجر والشىء المعقود عليه يسمى مأجورا والبذل فى مقابل المنفعه يسمى أجر .
دليل صحة القيمة الايجارية القديمة ان المشهور عند المالكيه والمعتمد عند الشافعيه هو دفع المثل لآن النقود تثبت فى الذمة وما ثبت فى الذمة وجب رد مثله .
وكذلك قرار مجمع منظمة المؤتمر الإسلامى ( فى الدورة الثالثة للمجمع سنة 1407 هـ صدر القرار التالى :
يخصوص أحكام النقود الورقية
"بعد الاطلاع على البحوث المقدمة الواردة إلى المجمع بهذا الموضوع قرر المجمع – بخصوص أحكام العملات الورقية – أنها نقد قائم بذاته لها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامهما والعلة فى ذلك مطلق الثمنية " .
قرار آخر للمجمع الفقهى
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على سيدنا محمد ونبينا محمد( عليه الصلاة والسلام ) خاتم النبيين وعلى آله وصحبه .
( قرار رقم 40 ) بشأن تغير قيمة العملة
إن مجلس مجمع الفقه الإسلامى المنعقد فى دورة مؤتمره الخامس بالكويت من 1 إلى 6 جمادى الأولى هـ/ 10 إلى كانون الأول ديسمبر 1988م
"بعد إطلاعه على البحوث المقدمة من الأعضاء والخبراء فى موضوع تغير قيمة العملة واستماعه للمناقشات التى دارات حوله . وبعد الاطلاعه على قرار المجمع رقم (9) فى الدورة الثالثة بأن العملات الورقية نقود اعتبارية فيها صفة الثمنية كاملة ولها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامها .
قرر ما يلى :
العبرة فى وفاء الديون الثابته بعملة ما هى بالمثل وليس بالقيمة لأن الديون تقضى بأمثالها فلا يجوز ربط الديون الثابتة فى الذمة أيا كان مصدرها – بمستوى الأسعار . والله أعلم .
واذا كان البعض يعتبر ان القيمة الماليه للإيجارات القديمة ظلم للمستأجر اسألهم كم بها هذا المبلغ تشترى به كيلوات من اللحم عند بدء العقد ؟ ثم بكم من الاموال تشترى هذا الكم من اللحم الآن ؟ ستكتشف ان المؤجريين كانوا يغالون جدا بالقيمة الإيجاريه مقارنة بالمؤجريين الحاليين رغم ان الدولة كانت تعطى الملاك دعما اكبر مما تعطيه الدولة للملاك الحاليين والكثير من تلك العقارات مبناة على ارض حكر ( ارض مغتصبه من الدولة ) .
ب- بالنسبة للفترة الزمنيه كمدة غير محددة
نعم تحديد فترة الإيجار واجب فى عقد الإيجار منعا للاختلاف والريبه لكن كما قال الدكتور جمال محمود ( عضو مجمع البحوث الاسلاميه ) " الامتداد القانونى من الناحية القانونيه لتلافى ازمة اجتماعية كبيرة فرأى التضحية لصالح الملاك وهم شريحة أقل من ملايين المستأجرين لكن مع استمرار هذا الوضع رغم تغير الظروف كليا قد يحمل ظلما كبيرا لملاك هذة العقارات كما يحمل أيضا ضررا للمصلحة العامة لعدم صيانة العقارات ويرى أن معالجة هذة الإشكالية لا يكون بإلغاء الامتداد القانوني .... لأن ذلك يزعزع المراكز القانونية لملايين الأشخاص " .
وتعال ننظر الى آية الدين " يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل ولا يأب كاتب أن يكتب كما علمه الله فليكتب وليملل الذي عليه الحق وليتق الله ربه ولا يبخس منه شيئا فإن كان الذي عليه الحق سفيها أو ضعيفا أو لا يستطيع أن يمل هو فليملل وليه بالعدل واستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء أن تضل إحداهما فتذكر إحدهما الآخرى ولا يأب الشهداء إذا ما دعوا ولاتسئموا أن تكتبوه صغيرا أو كبيرا إلى أجله ذلكم أقسط عند الله وأقوم للشهادة وأدنى ألا ترتابوا إلا أن تجارة حاضرة تديرونها بينكم فليس عليكم جناح ألا تكتبوها وأشهدوا إذا تبايعتم ولا يضار كاتب ولا شهيد وإن تفعلوا فإنه فسوق بكم واتقوا الله ويعلمكم الله والله بكل شىء شهيد " سورة البقرة الآية 282 نجد ان القرآن قال إلى أجل مسمى ولم يقل القرأن الى اجل معين لان المسمى هو اتفاق الطرفين دون تدخل من احد وتجد القرآن الكريم لم يقل " ياأيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين فاكتبوه إلى أجل مسمى " اى انه جعل المدة باتفاق الطرفين رغم ان الدين علاقة بين طرفين احدهما قادر ميسر يبتغى الأجر والثواب من الله فقط دون زيادة مالية والآخر معسر ذو حاجه فتعال هنا في الإجارة تجد المؤجر هو شخص مؤجر لمكان سوف يسترده ويأخذ دخل شهري والآخر مستأجر صاحب حاجه وهو عليه عبء مادى وعبء ان يجد مسكن آلآخر فى حالة تركه للسكن فإذن الاولى امتداد عقد الإيجارة جائز لا شىء فيه ان اتفق الطرفين لكن المؤجر اولى به عند الاحتياج لقول رسولنا الكريم " جار الدار احق بالدار" فما بالنا بصاحب الدار والاسلام لا يقيد حرية الناس فى التعاقد او الحقوق وذكر القرآن الكريم علة كتابة الدين " الا ترتابوا " اى حتى لا تختلفوا او تتنازعوا و عن ابى هريرة رضى الله عنه قال رسولنا الكريم "من انظر معسرا او وضع له أظله أظله الله يوم القيامة"رواه الترمذى لذا يجب ان يكون هناك متفق عليه حتى بدون تحديد مدة .
انما المشكلة عند عدم ذكر اى حديث عن فترة الأيجارة يجب اعتبار فترة زمنيه يشرعها القانونين لتكون فترة ايجارة الشقة فى حالة عدم ذكر اى مدة فنجد قانون الايجارات الكويتيه الماده (4) تقول
" الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ويمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينه مدة لقاء اجر معلوم اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينه لدفع الاجرة " .
ومن هنا نستطيع ان نقول ان عقد الايجار القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكن المشكلة فى عدة نقاط :-
أأ -عدم قدرة المالك من استغلال وحدته عند الحاجة اليها مثل بيع الوحدة السكنية او الرغبة فى تزويج احدى اولاده فى نفس العقار المؤجر.
ب ب- اوالواقع اثبت ان بقاء القيمة الايجارية كما هى له مضار عدة اهمها :-
-احتفاظ الملاك بشققهم خالية خوفا من عدم تناسب القيمة الايجاريه مع ارتفاع الاسعار الاخرى .
- تباعد المؤجر عن أولاده بسبب عجز المؤجر على استرداد شقته .
- عداء اجتماعي بين مالك لا يستطيع استرداد ملكه ومستأجر ذو حاجه يدفع مبالغ زهيدة ويدعمه القانون .
- ضعف او عدم صيانة العقارات وذلك لتدنى القيمة الايجاريه .
- صعوبة توزيع السكان على قاعدة أينما يكون العمل يكون المسكن لاحتفاظ المستأجرين القدامى بالسكن .